REHABILITERINGSSTRATEGIER FOR BETONG

– SAMEIET GREFSEN TERRASSEHUS –

Et bilde som inneholder snø, dekket, mat, visning

Automatisk generert beskrivelse

Innledning

Saken om rehabilitering av betongskader er særdeles omfattende, og utfallet av den vil kunne få betydelige konsekvenser for sameiets økonomi de neste 30+ årene. Styret oppfordrer derfor alle seksjonseiere om å lese dette dokumentet nøye, og ikke minst å sørge for å avgi sin stemme, enten ved fullmakt eller oppmøte på årsmøtet som er berammet mandag 31. august, kl 18.00 på <sted>.  

Sakskomplekset består av både tekniske, juridiske, økonomiske og praktiske vurderinger. For å forstå saken i detalj, vil det kreve at den enkelte beboer setter seg inn 3-400 sider dokumentasjon. Styret innser at dette for mange ikke er hverken hensiktsmessig eller ønskelig. I dette dokumentet har vi derfor forsøkt å lage et sammendrag av denne dokumentasjonen, for å gi beboerne de nødvendige forutsetninger for å ta stilling til de presenterte handlingsalternativene. Avslutningsvis vil styreflertallet gi sin anbefaling på det alternativet vi mener best ivaretar beboernes interesser.  

Underlagsmaterialet er organisert som vedlegg, som det vil bli referert til gjennom dokumentet. Istedenfor å trykke opp ca 150.000 A4-sider med vedlegg for postutsendelse, har styret sett det som mere hensiktsmessig å samle denne informasjonen på sameiets hjemmeside under: www.grefsenterrassehus.no/betong2020 (krever innlogging). Styret vil frem mot årsmøtet være tilgjengelig på sameiets facebook-side for å forsøke å besvare evt. spørsmål som beboere måtte ha. 

Styret har et delt syn i saken. Dette dokumentet representer styreflertallets innstilling (3 av 5 styremedlemmer). Et mindretall i styret, bestående av 2 styremedlemmer ønsker å presentere sin alternative saksfremstilling for sameierne. Denne kan leses her

Bakgrunn

Som en del av styrets kartlegging av vedlikeholdsbehovene i sameiet ble det høsten 2018 avdekket betongavskalling på flere søyler i garasjeanlegget. 

Som en konsekvens av dette besluttet styret å engasjere ingeniørselskapet Millab Consult for å undersøke og kartlegge tilstanden på betongen i garasjeanlegget under blokkene og under hageanlegget. I tillegg til Millab har styret engasjert konsulentfirmaet Aas-Jakobsen (heretter AAJ) for en tredjepartsvurdering av funnene. Begge selskapene har, basert på sine undersøkelser, levert hver sin rapport som beskriver deres funn og vurderinger. (Vedlegg XX og XX).

I tillegg til disse rapportene ble det 16. juni arrangert et fagpanel hvor Millab, AAJ, deler av foreslått prosjektgruppe (se egen sak i innkallingen), samt to uavhengige konsulenter – var til stede. Hensikten med møtet var å få oppklart eventuelle faglige spørsmål som styret måtte ha. 

Tekniske funn

Den viktigste konklusjonen er at skadene er av et omfang som lar seg reparere med velkjente og anerkjente metoder. Skadene er heller ikke av en slik art at det er fare for liv og helse, eller konstruksjonens bæreevne. En viktig forutsetning når man leser de fagkyndiges rapporter, er å forstå betydningen av begrepet «levetid». Når det snakkes om betongens levetid, skal dette forstås som tiden det tar fra en rehabilitering er utført, til det blir behov for en ny rehabilitering. Det må altså ikke forveksles med blokkenes levetid. Samtlige fagkyndige bekrefter at blokkene, med korrekt og planmessig vedlikehold, teoretisk sett har ubegrenset levetid.

Korrodert armeringsjern

I taket i garasjeanlegget kan man enkelte steder se avskallet betong og rustent metall. Dette kan ved første øyekast se dramatisk ut. Dette er imidlertid ikke bærende armeringsjern, men monteringsjern som ble brukt under oppføringen av bygget. Disse har i dag ingen praktisk funksjon, og anbefales fjernet – både av estetiske hensyn og for å unngå nedfall av betongfragmenter.

Tekstboks: Eksempel på korrodert monteringsjern. Disse har ingen praktisk funksjon, og anbefales fjernet.

Millabs rapporter (vedlegg 1) peker på skader som knytter seg til armeringskorrosjon (rustdannelse). I tillegg pekes det på problemer med fukt som bl.a. kommer fra dårlig drenering bak blokkene og fra gangbruer/inngangspartier. Fukten bidrar til å forverre korrosjonen.

Skadene er todelte. Det finnes kritiske skader som er forårsaket av kloridinntrengning. Disse stammer i all hovedsak fra veisalt fra biler, og finnes hovedsakelig på nedre del av søyler og skillevegger mot bakkenivå. Andre, ikke-kritiske skader skyldes karbonatisering (inntrengning av CO2) og gir degradering av betongen over tid. Denne type nedbrytning finnes på øvre del av vegger, samt takene i garasjeanlegget. Førstnevnte kritiske skader bør utbedres innen 2 år. Millab mener at de ikke-kritiske utbedringene kan gjøres nå, men at det teknisk sett vil være forsvarlig å utsette disse i om lag 15 år.

Reversering av karbonatisering gjøres gjennom en prosess som kalles realkalisering. Realkalisering + tilleggsarbeider har en kostnad på totalt omlag 70 mill. kr. utover de kritiske utbedringene. Det har derfor vært viktig for styret å gjøre en grundig avveining av hvorvidt man bør gjøre dette nå, eller om man bør utsette denne kostnaden til den blir absolutt nødvendig. For å bistå styret i denne avveiningen har styret engasjert konsulentfirmaet Aas-Jakobsen (AAJ) for en tredjepartsvurdering av problemstillingen.

AAJ er enig med Millab i at kritiske skader bør rehabiliteres innen kort tid, men mener at det med riktige tiltak vil kunne ta mer enn 15 år før tiltak knyttet til karbonatisering blir nødvenig. AAJ baserer dette på ytterligere og utvidet prøvetakning som er utført etter Millabs initielle undersøkelser. Opphugginger av karbonatisert betong viser at det er lite eller ingen korrosjon på armeringen. I tillegg til at betongen er karbonatisert, kreves det nemlig oksygen og fukt for at korrosjon kan finne sted. Undersøkelsene viser at betongen, til tross for noe karbonatisering, har gode forhold med lite fukt. AAJ konkluderer på grunnlag av dette med at fremtidig reparasjon kan ligge vesentlig lenger frem i tid enn 2034, som opprinnelig skissert. 

Et bilde som inneholder bygning, foran, sitter, grafitti

Automatisk generert beskrivelse

Skillevegg ved biloppstillingsplass under blokk B. Eksempel på korrosjon forårsaket av kloridinfeksjon langs bakkenivå.

Et bilde som inneholder bygning, utendørs, hund, brann

Automatisk generert beskrivelse

Korrosjon forårsaket av kloridinfeksjon på bæresøyler under utvendig garasjeanlegg

Et bilde som inneholder stein, kake, foto, mat

Automatisk generert beskrivelse

Betong påført fenolftalein. Betong med lilla farge er «frisk» betong. Betong som ikke farget, er karbonatisert. Bilde til høyre viser eksempel hvor armeringen ligger i karbonatisert betong, uten at dette har ført til korrosjonsdannelse. 

Ombygging til innemiljø

På oppfordring fra styret har Millab i sin rapport i pkt. 9.7, beskrevet innbygging som vedlikeholdsstrategi, og skissert at dersom SGT endrer bruken av garasjeanlegget under blokkene og etablerer inneklima, så vil dette isolert sett kunne innebære lavere framtidige kostnader til vedlikehold av betong. Millab ser det som sameiets oppgave å gjøre en kost-nytte-analyse av dette alternativet, og gir ingen anbefalinger for eller imot. Basert på Millabs punkt 9.7 har styret bedt konsulentselskapet Rambøll om å utrede hvorvidt en slik innbygging er teknisk mulig. 

Rambøll, i samarbeid med 4B Arkitekter (heretter R4B), har konkludert med at innbygging er mulig, (vedlegg xx) men anbefaler at parkeringsdriften under blokkene opphører dersom dette skal gjennomføres. Dette begrunnes først og fremst med at fortsatt parkeringsdrift vil medføre uforholdsmessig høye kostnader til ventilasjon, brannsikring og oppvarming for å sikre tilstrekkelig temperatur. R4B foreslår at man istedet benytter arealet om til boder. Dette kan gi et ekstra bodareal på inntil 8 m2 per seksjon. 

For å erstatte de avviklede p-plassene under blokka, krever R4Bs løsning riving av eksisterende utendørs garasjeanlegg, og oppføring av nytt anlegg som rommer ny biloppstillingsplass for alle seksjonseiere. Et slikt nybygg kan romme maksimalt 361 biloppstillingsplasser. Dette forutsetter at dagens 90 gjesteparkeringsplasser reduseres til 20-30 stk og flyttes til nordenden av blokka, ved Sandtakveien. Det fordrer også at samtlige beboere med biloppstillingsplass under blokka – som de har lovfestet eiendomsrett til – må gi avkall denne – og at berørte beboerne blir tildelt biloppstillingsplass i det nye anlegget. 

Millabs rapport har også vært kommentert av 2 uavhengige konsulenter, Svein W. Danielsen og Steinar Helland. Danielsen anbefaler innbygging, utelukkende basert på gjennomlesning av Millabs rapport. Hans begrunnelse er generell, da han mener det er risiko for at en rehabilitering av betong kan bli dyrere og mindre vellykket enn antatt. Han utdyper ikke hvorfor risikoen for dette skulle være spesielt stor i vårt sameie, utover at betongkvaliteten som ble brukt på 1970-tallet generelt ikke skal ha vært like god som i dag. Han har ikke vurdert økonomiske eller juridiske forhold, og har aldri selv vært i Grefsen Terrassehus. Hans argument for innbygging er at han mener det minimerer risiko for at skader på betongen kan oppstå i fremtiden.

Helland presiserer selv at han ikke skal anses som en betalt konsulent på oppdrag for SGT, men kun har gitt en uttalelse om garasjeanlegget som en gratis vennetjeneste for en beboer, etter å ha skummet gjennom Millabs rapport. Han uttrykker støtte til alternativ 3, fordi han mener at dette alternativet vil gi SGT størst mulig kontroll med evt. videre skadeforløp. Han presiserer imidlertid at uttalelsen er gitt på bakgrunn av «magefølelse og intuisjon». Heller ikke han har vurdert økonomi eller andre forhold.

Millab, som har gjort en rekke prøvetagninger og kartlagt tilstanden på skadene i sameiet, har imidlertid gode erfaringer med rehabiliteringsteknikkene de anbefaler og ser ingen grunn til å tro at disse ikke skal bli vellykkede. De forsikrer at kostnadsestimatene er lagt så høyt at sameiet kan være trygge på at rehabiliteringene ikke blir dyrere. 

AAJ mener klimaet i garasjen er forholdsvis tørt og ser ikke behov for å gjøre innbygging av hensyn til betongvedlikehold. AAJ viser også til fasaderehabiliteringen som ble utført i sameiet i 2005, der skilleveggene på leilighetenes terrasser ble rehabilitert. Betongen på disse er av samme kvalitet som i garasjeanlegget. Disse skilleveggene er fremdeles i god stand, og viser ingen tegn til degradering. Dette til tross for at de er høyt eksponert for fukt i form av nedbør – sammenliknet med det værbeskyttede miljøet under blokka. 

Handlingsalternativer

I forbindelse med skadeutbedringene på betong foreslås det i tilllegg at følgende tiltak gjennomføres:

  • Ny drenering bak blokkene for å stoppe tilsig av vann mot bygningsmassen
  • Tetting av lekkasjer/vanninntrenging i bygningsmassen, bl.a. fra gangbruer og inngangspartier i 1. etg. 
  • Estetisk oppgradering av p-anlegget, som innebærer reasfaltering og ny oppmerking av p-plasser, maling eller annen modernisering av overflater, samt utskifting og modernisering av belysning. (vedlegg XX)
  • Skifte av membran over garasje under parkanlegg. Basert på generelle levetidsbetraktninger må membranen byttes senest innen 2030.  

Hver operasjon er forbundet med en egen anleggsperiode. Deler av arbeidene er forventet å forårsake støy for beboere. Det er derfor et poeng å kunne gjøre flest mulig operasjoner samtidig.

Styret forutsetter at de kritiske skadene må utbedres uansett veivalg og innen 2022. Utover dette har man foreløpig skissert 3 mulige hovedscenarier for veien videre. 

Alternativ 1A – Kun kritisk rehabilitering + estetisk oppgradering. Utsette membran og øvrig rehabilitering til det evt. blir nødvendig 

I dette alternativet gjøres kritiske rehabiliteringer, samt utbedring av drenering, vannlekkasjer og fuktproblematikk innen 2022-23. En estetisk oppgradering bidrar til å gi garasjene et mer moderne uttrykk – i tråd med dagens standard for p-anlegg.  Anleggsperiode estimeres til ca. 18 mnd. Jevnlige inspeksjoner må utføres for å påse at degraderingen av betongen ikke utvikler seg utover det som er kjent i dag. Millab anbefaler inspeksjon annethvert år. Man må også forvente at det over tid kan skje en visuell forringelse og at det kan falle små betongfragmenter fra taket. Dette vurderes ikke å være til fare for personer. Dersom det skjer, vil ytterligere rehabilitering kunne iverksettes raskt. 

I tillegg til rehabilitering moderniseres p-anlegget med maling av overflater, reasfaltering (inkl. ny oppmerking) samt en oppgradering av belysningen i anlegget. Se vedlegg XX for eksempler. Dette er tiltak som vil bidra til en vesentlig estetisk og tidsriktig modernisering av anlegget, uten å gi betydelig utslag på totalkostnaden.  

Styret har på foreløpig tallmateriale anslått kostnader til rehabilitering av betong til 36 mill. kr. innen 2022. I tillegg til dette, har styret grovt anslått øvrige kostnader knyttet til lekkasjer, drenering, asfaltering mm. til omlag 14 mill kr. Totalt 50 mill. kr. Når det i fremtiden blir nødvendig med ytterligere rehabilitering – noe som kan ta svært lang tid – anslås kostnadene til dette til omlag 70 mill. kr.  (2020-kroner). 

Alternativ 1B – Full rehabilitering 

I dette alternativet gjøres alt av rehabiliteringer samtidig og innen 2022. Dvs. både kritiske utbedringer som skissert i alternativ 1A, samt ikke-kritiske utbedringer og skifte av membran.

I tillegg til rehabilitering, moderniseres p-anlegget med maling av overflater, reasfaltering (inkl. ny oppmerking) samt en oppgradering av belysningen i anlegget. Se vedlegg XX for eksempler. Dette er tiltak som vil bidra til en vesentlig estetisk og tidsriktig modernisering av anlegget, uten å gi betydelig utslag på totalkostnaden.  

Hovedfordelen med dette alternativet er at vi løser alle de skisserte vedlikeholds-operasjonene tilknyttet garasjeanlegget innenfor én enkelt anleggsperiode, og får lagt disse oppgavene bak oss. Dette vil innebære noen mindre besparelser til rigg og drift sammenliknet med alternativ 1A.

Dette alternativet fremheves av Millab som det av rehabiliteringsalternativene som vil gi et mest mulig helhetlig resultat, og gi mindre behov for oppfølging av fremtidige styrer. AAJ er uenig i denne strategien, og mener at å reparere de ikke-kritiske skadene nå vil være en unødvendig og kostbar overreparasjon (+70 mill. kr.  kontra alternativ 1A).

Styret har med utgangspunkt i foreløpig tallmateriale anslått totale utbedringskostnader ved alternativ 1B til 96 mill. kr.  I tillegg til dette, har styret grovt anslått øvrige kostnader knyttet til lekkasjer, drenering, asfaltering, membran mm. til omlag 24 mill kr. Totalt 120 mill. kr. innen 2022. Millab anser det som usannsynlig at dette budsjettet vil bli overskredet. 

Alternativ 2 – Riving/nybygg/ombygging til innemiljø 

Dette alternativet innebærer at parkeringsanlegget som i dag er lokalisert under parkanlegget rives og erstattes av et nybygg. Parkeringsplassene i kjøretunnelen under blokkene ombygges til et tørt innemiljø som omgjøres til private boder på ca. 8 m2, evt. til sykkelparkering eller andre behov som sameierne måtte ha. De 140 seksjonene som har biloppstillingsplass på de 2 radene knyttet til kjøretunellen, får ny parkeringsplass i et nybygd parkeringsanlegg      foran blokkene, der hvor det i dag befinner seg gjesteparkering. Området som i dag er under åpen himmel og benyttes til gjesteparkering, lukkes. Antallet gjesteparkeringer reduseres fra 90 til ca. 20-30 og er foreslått plassert i nordenden av blokka, langs Kikkutveien og evt. Sandtakveien. Dette innebærer at parkanlegget utvides hele veien fram til leilighetene i 1. etg. En mulighet her er at beboere i 1. etg. blir gitt muligheten til å kjøpe privat hageflekk foran leiligheten. 

Anleggsperiode estimeres til ca 18-20 mnd. Styret har ut fra foreløpig tallmateriale anslått kostnadene knyttet til alternativ 2 til 200 mill. kr. Det knytter seg imidlertid stor usikkerhet til prosjektets sluttsum.

R4A understreker i sin sluttrapport at det knyttes stor usikkerhet til estimatene og at Rambøll og 4B Arkitekter ikke kan holdes ansvarlig for de estimerte tallene. 

Kombinasjonsalternativet  

En variant av alternativ 2 som har vært drøftet av R4B, er det såkalte «kombinasjonsalternativet». Denne løsningen går ut på at man forsøker å skape et tørt innemiljø under blokkene, men med fortsatt parkeringsdrift (altså uten at bilene flyttes ut og uten at det bygges nytt parkeringsanlegg). Tanken er å tilstrebe innemiljø under blokkene ved hjelp av garasjeporter, oppvarming og ventilasjon. Betongen under blokkene må rehabiliteres slik som i alternativ 2, mens betongen i garasjeanlegget under parken må rehabiliteres slik som i alternativ 1A/1B.

R4B påpeker at å ha biler i en lukket kjeller utløser krav til separat angrepsvei for brannvesen til oppganger i blokker og kjeller, noe det ikke er i dag. Ventilasjonskrav for areal benyttet til parkering er også vesentlig høyere og vil føre til et svært høyt energiforbruk. 

R4B mener det for å dra nytte av fordelene ved tørt inneklima er vesentlig å unngå store svingninger i temperatur, og spesielt sikre at det ikke blir kondens på konstruksjoner. Om sommeren med kald betong (relativt til utetemperatur) og tidvis innslipp av varm fuktig luft – så er dette vanskelig å oppnå med store garasjeporter som står åpne i perioder. Videre peker R4B på at smelting/avrenning av veisalt fra biler, vil gi mye fordampning av vann. 

R4B konkluderer derfor med at dette tiltaket mest sannsynlig ikke vil ha ønsket effekt. 

Dette alternativet kan også anses som lite attraktivt sett fra et bilfaglig ståsted. Styret har innhentet en uttalelse fra teknisk konsulent i NAF, Audun Bergerud. Han påpeker at biler som flyttes hyppig inn og ut av oppvarmet garasje om vinteren, drar med seg snø, is og slaps som inneholder veisalt. I en oppvarmet garasje vil dette raskt smelte og skape fuktighet. Dersom man ikke er nøye med antirustbehandling og hyppig vask av bilen – vil dette kunne medføre redusert levetid på bilen.

Basert på vurderingene over, samt at innbygging vil utgjøre en betydelig merkostnad i forhold til ordinær rehabilitering, vil styret ikke anbefale kombinasjonsalternativet. En evt videre utredning av dette alternativet, må spesielt se nærmere på kostnader til oppvarming, ventilasjon – og tekniske forhold, som bl.a. hvordan det evt. kan tilpasses brannkrav.

BILDER FRA DAGENS SITUASJON I SGT

Et bilde som inneholder bil, sitter, rom, mann

Automatisk generert beskrivelse
Et bilde som inneholder tak, innendørs, bygning, tom

Automatisk generert beskrivelse

Dagens situasjon i parkeringsanlegget. Ubehandlet betong og dunkel belysning fra utdaterte armaturer.

Et bilde som inneholder mann, stående, bord, katt

Automatisk generert beskrivelse

Eksempel på lekkasje under inngangsparti BC. Alle lekkasjer i blokkene må tettes, uavhengig av handlingsalternativ.

Et bilde som inneholder utendørs, sitter, stående, skitt

Automatisk generert beskrivelse
Et bilde som inneholder utendørs, gress, side, stående

Automatisk generert beskrivelse

Asfalten har gått i oppløsning, og skjemmes flere steder av store hull og groper. Styret foreslår reasfaltering.

FØR / ETTER-BILDER – OPPUSSING OG MODERNISERING AV ELDRE P-ANLEGG

Et bilde som inneholder bygning, bil, innendørs, bilvei

Automatisk generert beskrivelse
Et bilde som inneholder bygning, plattform, tog, spor

Automatisk generert beskrivelse
Et bilde som inneholder bygning, ridning, gul, plattform

Automatisk generert beskrivelse
Et bilde som inneholder bygning, tog, spor, lastebil

Automatisk generert beskrivelse

For flere eksempler og informasjon, se vedlegg 7

ØKONOMI

Kostnadsberegninger i et 50-årsperspektiv

Som det fremgår, anslås størrelsen på investeringene i de tre alternativene til følgende: 

Alternativ 1A:                                           50 mill. (kr. 36 mill kr. + andre utbedringer) i 2022, 70 mill. kr.  i fremtiden – anslagsvis om 15 år, kanskje mer.

Alternativ 1B:                                            120 mill. kr. (96 mill. kr.+ andre utbedringer)

Alternativ2:                                               200 mill. kr. 

I tillegg til investeringene, påvirkes fremtidige vedlikeholdskostnader forskjellig i de ulike alternativene. Styret har med hjelp fra Millab beregnet rehabiliterings- og vedlikeholdskostnadene som forventes å påløpe i de ulike alternativene de nærmeste 50 årene. Tallene er beheftet med usikkerhet.

Beregnede rehabiliterings- og vedlikeholdskostnader de neste 50 årene, mill. 2020-kroner:

Det er her kun inkludert kostnader som gjelder rehabilitering + vedlikehold. Drift og vedlikehold av evt. bodareal, ventilasjon, varmekilder etc. i alternativ 2 kommer i tillegg. Se vedlegg XX for detaljert beregning. 

Fra et økonomisk ståsted er det hensiktsmessig å utsette store kostnader til rehabilitering så lenge som dette er forsvarlig. Alternativ 1A er det som i størst grad gjør det mulig å porsjonere kostnadene ut i tid, slik at økningen i sameiets gjeldsbelastning, rente- og felleskostnader blir så lav som mulig. Sameiet vil da også kunne sette av årlige beløp i et vedlikeholdsfond til bruk ved senere betongrehabilitering. Alternativ 1A gir totalt sett lavest kostnader både på kort og lang sikt.

Beregningen av Alternativ 1A tar utgangspunkt i at den ikke-kritiske rehabiliteringen skjer i år 15. Basert på AAJs vurderinger, kan det ta enda lengre tid før det blir behov for dette. Av forsiktighetshensyn forutsetter vi at rehabiliteringen må gjentas 40 år senere, altså utenfor 50-årsperioden i beregningen. Det er usikkerhet knyttet både til om og evt. når slik ny rehabilitering overhodet blir nødvendig. Dette avhenger bl.a. av vedlikehold. Millab peker på at dersom betongen ikke utsettes for lekkasjer, vil det neppe bli behov for en slik ny rehabilitering. Beregningen synliggjør at det er gevinster å hente ved å ikke rehabilitere mer eller tidligere enn det er behov for. I alt 1B må sameiet opprette serviceavtale for slike inspeksjoner med prøvetagninger til en kostnad på om lag kr. 20 000 annethvert år (inkludert i tabellen over). Nye prøver om f.eks. 5 år vil gi oss verdifull ny informasjon om hastigheten på degraderingen av betongen – og når resterende rehabilitering bør gjøres. 

I alternativ 1B blir muligheten for å porsjonere ut kostnader i tid mindre og belastningen på sameiets økonomi på kort sikt større. Dette er «prisen» man må betale for evt. nå å gjøre seg ferdig med rehabilitering av betong for anslagsvis minst 40 år fremover og legge anleggsperioden bak seg. 

Alternativ 2 skiller seg ut ved at det krever høyest investering på oppstarttidspunktet. Imidlertid vil degradering av betongen under blokkene stoppe opp. I dette alternativer vil det med sikkerhet ikke være behov for ny rehabilitering etter ca 40 år, slik det noe forsiktig er forutsatt i de andre alternativene. Dermed er risiko knyttet til rehabiliteringer langt inn i fremtiden tatt bort, gitt at det utføres godt vedlikehold. Våre beregninger viser imidlertid at de fremtidige kostnadsbesparelsene til vedlikehold og rehabilitering ikke er store nok til å gjøre alternativ 2 lønnsomt i forhold til alternativ 1A og 1B. 

Nåverdiberegning, se vedlegg XX for detaljer:

I en nåverdiberegning kalkuleres dagens verdi av fremtidige utbetalinger. I tabellen under vises en slik beregning for utbetalinger knyttet til rehabiliteringer og vedlikehold i et 50-årsperspektiv.

Vi har lagt til grunn 4 % avkastningskrav[2] og 2 % prisstigning gjennom 50-årsperioden. Ulike sameiere vil gjøre seg ulike vurderinger mht. avkastningskrav til investeringer de gjør. I vedlegg x vises eksempler på hvordan nåverdiberegningen vil slå ut ved ulike avkastningskrav.

 Alternativ 1AAlternativ 1BAlternativ 2
Nåverdi av utbetalinger år 0-50124 mill. kr.153 mill. kr.217 mill. kr.
Differanse ift. alternativet med lavest nåverdi0+28 mill. kr.+93 mill. kr.

Man bør vie oppmerksomhet til differansen i beregnet nåverdi mellom alternativene. Forenklet sagt viser beregningene at til tross for at Alternativ 2 medfører mindre besparelser i vedlikeholdskostnader, vil merkostnaden eller «tapet» ved dette alternativet allikevel utgjøre 93 millioner i et 50 års perspektiv, sammenliknet med Alternativ 1A. For Alternativ 1B er tallene noe bedre. Her er merkostnaden i et 50 års perspektiv 28 mill. kr. sammenliknet med Alternativ 1A.

Alternativ 1A har lavest nåverdi, hvilket betyr at å investere i ytterligere tiltak utover dette ser ut til å være ulønnsomt, selv i et 50-årsperspektiv. 

Mulige fordeler ved alternativ 1B som ikke er prissatt vil i første rekke være at man legger rehabiliteringen bak seg etter en anleggsperiode.

Mulige fordeler ved alternativ 2 som ikke er prissatt i analysen er at sameiet vil ha et nyere garasjeanlegg under parken, riktignok med færre gjesteplasser, nytt bodareal og mer gressplen utendørs ift. dagens situasjon. Evt. verdiendring på leilighetene er heller ikke hensyntatt. Dette er forhold den enkelte sameier selv må vurdere verdien av, og se opp imot den økonomiske belastningen alternativet innebærer. 

Styreflertallet mener at fordelene ved alternativ 2, ikke står i forhold til den økonomiske belastningen. 

Styreflertallet mener at alternativ 1A er det mest økonomisk attraktive. Hvor mye mer gunstig dette alternativet er enn de øvrige, avhenger av hvor lenge fremtidige prøvetakninger vil vise at det er forsvarlig å utsette ikke-kritisk rehabilitering (forutsatt i beregningene: 15 år). 

Finansiering og konsekvenser for sameiernes månedlige innbetalinger:

Styret har gjort undersøkelser hos Obosbanken som tyder på at sameiets lånekapasitet vil være ca 110-130 mill. kr. Sameiets eksisterende lån er på ca 10 mill. kr. Konkretisering av lånebehov vil komme i forbindelse med lånesøknad når planleggingen av prosjektene har kommet lenger. Om vi legger til grunn at sameiet har tilgang på inntil 120 mill. kr ytterligere kreditt, vil mulighetene i de ulike alternativene se slik ut:

Alternativ 1A:        Dette alternativet lar seg finansiere med fellesgjeld. 

Alternativ 1B:        Dette alternativet befinner seg i grenseland av hva som kan finansieres med fellesgjeld.

Alternativ 2:           Dette alternativet lar seg ikke fullfinansiere med fellesgjeld. Vi antar at 120 mill. kr. kan finansieres med fellesgjeld og at resterende, løst anslått 80 mill. kr., må finansieres gjennom kontantinnskudd fra den enkelte beboer.

Sameiet besitter en ubebygd tomt som er regulert for boligformål. Eiendommens areal er på 18 863 m2 og ligger bak Grefsenkollveien 12 C, D og E, opp mot Grefsenkollveien. Ved alle alternativer kan salg av tomta inngå som del av finansieringen, dersom sameierne beslutter dette. Hvorvidt det skal arbeides videre med et slikt salg er tema i egen årsmøtesak, og ikke behandlet videre i dette saksfremlegget.

Tabellen under skisserer hvilke konsekvenser de ulike alternativene vil ha for månedlige innbetalinger i sameiet ved ferdigstilling av de ulike alternativene. I og med at investeringsanslagene (50 mill. kr., 120 mill. kr.  og 200 mill. kr.) er usikre, er også disse tallene usikre og kun ment som grove anslag. For sammenligningens skyld har vi lagt til grunn at alternativ 2 finansieres med fellesgjeld i sin helhet. Det er i beregningen forutsatt at tiltakene finansieres med annuitetslån til 3 % rente og løpetid 30 år. Dette er et relativt lavt rentenivå, og det er risiko for at rentene, og dermed også felleskostnadene i fremtiden vil bli høyere. 

I alternativ 1A finansieres den kritiske rehabiliteringen først nå med lån på 50 mill. kr. med løpetid 15 år, deretter den ikke-kritiske rehabiliteringen med lån på 70 mill. kr. om 15 år med løpetid 15 år. 

Et bilde som inneholder skjermbilde, overvåke, skjerm, spiller

Automatisk generert beskrivelse

* Akonto strøm utgjør i dag beløp i intervallet 474 -1 472 kr for ulike leilighetstyper

** Nytt lån på 70 mill. kr. beregnet i dagens kroneverdi, 2020-kr

For full tabell; se vedlegg XX

Tabellen viser hvordan månedlige innbetalinger fra seksjonseierne vil påvirkes av at sameiet tar opp nødvendige annuitetslån i de ulike alternativene. Også for alternativ 2 er størrelsen på finansieringsbehovet reelt, men det vil altså bare delvis kunne finansieres av sameiet (opp til anslagsvis 120 mill. kr.), delvis av seksjonseierne ved privat låneopptak eller bruk av egne midler (anslagsvis 80 mill.kr.).

I en situasjon hvor sameiet uansett står foran store økonomiske belastninger, mener styreflertallet at tiltakene må begrenses slik at belastningene for seksjonseierne ikke blir større enn nødvendig. Alternativ 2 må antas å skape betydelige økonomiske problemer for flere sameiere, både på grunn av økte fellesutgifter og fordi deres samlede gjeldsgrad inkludert fellesgjeld blir svært høy. Vi mener fordelene ved alternativet ikke står i forhold til de økonomiske belastningene. Dersom månedlige innbetalinger skyter kraftig i været, vil det kunne oppstå en situasjon der et betydelig antall leiligheter i sameiet legges ut for salg samtidig. Dette vil være negativt for leilighetenes attraktivitet. Istedenfor mener vi konstruksjonene bør vedlikeholdes nøkternt og godt, slik det legges opp til i alternativ 1A og 1B, men til en lavest mulig kostnad, slik at sameiernes boligverdier opprettholdes. 

Selv om salg av baktomt skulle bli aktuelt som del av finansieringen for noen av alternativene, ville det ikke påvirke vår anbefaling. Baktomta har en stor egenverdi som investering for sameiet, og dens verdi bør ikke realiseres for å gjennomføre rehabiliterings-/ ombyggingsprosjekter som vi ikke uansett ser som fornuftige. 

JURIDISKE FORHOLD

For å avklare sameiets juridiske handlingsrom i de ulike alternativene, har sameiet innhentet råd fra Advokatfirmaet Schjødt. I 2018 innhentet sameiet også råd fra Advokatfirmaet Hjort i en annen sammenheng. Begge rapporter er relevante for vurderinger av juridisk handlingsrom, og de følger vedlagt, se vedlegg XX og XX.

Konklusjoner:

Alternativ 1A, herunder tetting av lekkasjer, vurderes å ligge innenfor styrets vedlikeholdsplikt. 

Alternativ 1B innbefatter også rehabilitering av ikke-kritisk degradering, som kan utsettes inntil degraderingen har kommet lenger. Likevel legger styret til grunn at full rehabilitering kan vedtas av årsmøtet med alminnelig flertall. Styret mener ikke-kritisk rehabilitering kan anses som et preventivt tiltak som sameiet kan velge å gjøre for å legge alle rehabiliteringer bak seg. Dette kan også utsettes, det er usikkert hvor lenge. Advokatfirmaet Schjødt mener at alternativ 1B, full rehabilitering, kan vedtas av årsmøtet med alminnelig flertall. 

Alternativ 2, innbygging.

Hvorvidt dette alternativet kan gjennomføres, har vært hovedtema for den juridiske utredningen fra Advokatfirmaet Schjødt. 

Utredningen fra advokatfirmaet Schjødt konkluderer med at videre arbeid med undersøkelser og forberedelser av alternativet kan besluttes av årsmøtet med alminnelig flertall.

Dersom sameiet senere skulle ønske å gjennomføre alternativet, mener advokatfirmaet Schjødt under tvil at det kan besluttes gjennomført av årsmøtet med 2/3 flertall. 

En hovedutfordring ved dette alternativet er at garasjeplassene utgjør reelle tilleggsdeler til seksjonene. Altså eies garasjeplassene av den enkelte sameier, og er ikke å anse som fellesareal. Rapportene både fra advokatfirmaene Hjort og Schjødt bekrefter dette. Innbygging til bodareal under blokkene er altså et tiltak som foreslås gjennomført på andres (seksjonseiernes) eiendom og forutsetter at alle eiere med garasjeplass under blokkene går med på å gi fra seg eiendomsretten til denne plassen mot å få tildelt eiendomsrett til en plass i et nytt garasjeanlegg lengre unna inngangen til blokkene, som erstatning. Styreflertallet tror det er sannsynlig at flere vil motsette seg et slikt forslag, og det vil i så fall oppstå en konflikt mellom sameiet og seksjonseiere, som sannsynligvis vil måtte avklares rettslig. I en slik situasjon mener Advokatfirmaet Schjødt under tvil at sameiet kan vinne frem med sitt krav. Konklusjonen er usikker og finner ikke støtte i dommer eller lovtekst. En slik sak som dette har aldri vært prøvet for retten før i Norge. Schjødt anbefaler at saken prøves rettslig før ytterligere kostnader til utredning pådras, dersom årsmøtet nå skulle vedta videre utredning av alternativ 2.

Utredningen Schjødt har gjort, bygger på premisser som det er uenighet om i styret. Styreflertallet kjenner bl.a. ikke til at det er gjort noen grundige utredninger av betongvedlikehold hvor innbygging anbefales. At alternativ 2 representerer en økonomisk besparelse i overskuelig fremtid, kan vi heller ikke se noe som tyder på, tvert imot, ref. vedlegg XX. Slik styreflertallet oppfatter det, er det et premiss for Schjødts konklusjon at det i fremtiden blir gjort grundige tekniske og økonomiske utredninger med positive konklusjoner for alternativ 2. 

Styreflertallet ønsker uansett ikke å bringe en omfattende og kostbar rettslig strid om sameiernes eiendomsrett til garasjeplasser inn i sameiet, med de belastninger dette vil medføre for de berørte sameierne og for bomiljøet. Vi kan ikke se at det foreligger sterke vedlikeholdsmessige argumenter som taler for det svært kostbare alternativ 2 og vurderer risikoen for at alternativet ikke kan gjennomføres juridisk som svært høy.

ANDRE RELEVANTE FORHOLD

Bildeling / delingsøkonomi

Våre vaner for bilhold er i sterk endring. Delingsøkonomi og ny teknologi gjør at flere eksperter og bilprodusenter mener det i fremtiden vil bli mindre vanlig å eie sin egen bil. Allerede i dag ser vi konturer av den nye delingsøkonomien, med fremveksten av tjenester som f.eks. Hyre, Nabobil, Bybil, Bilkollektiv, bilabonnement – for å nevne noen. Ingen kan med sikkerhet fastslå hvordan dette vil utvikle seg de neste 15 årene. I lys av de store endringene vi begynner å se, kan det være fornuftig å avvente og se an utviklingen før vi evt. vurderer å investere store summer i et nytt garasjeanlegg, som ikke nødvendigvis vil vise seg å passe godt til fremtidens behov. 

Bærekraft / miljøbelastning

Betongindustrien står for inntil 8 % av verdens klimagassutslipp. Til sammenligning står luftfarten for bare 2 %. Det er hevet over tvil at vedlikehold og videre drift av garasjeanlegget representerer en vesentlig lavere miljøbelastning enn å rive og bygge nytt, og er dermed en mer miljømessig bærekraftig løsning. Samtlige fagkyndige bekrefter at betongkonstruksjonene i sameiet i teorien har bortimot ubegrenset levetid dersom det gjennomføres planmessig forebyggende vedlikehold. Å rehabilitere og vedlikeholde eksisterende p-anlegg utgjør derfor ikke bare en økonomisk besparelse for sameiet, men også en svært stor miljømessig besparelse. Grove beregninger foretatt av AAJ viser at å bygge nytt p-anlegg medfører et utslipp på 1700 tonn CO2 for betong og asfaltarbeider alene. I tillegg kommer <hvilke flere faktorer?>. Summen av de totale utslippene vil derfor være enorme. 

STYRETS VURDERING 

Alternativ 1A

Dette alternativet ivaretar bygningsmassen på en tilstrekkelig måte anslagsvis 15 år, kanskje enda lenger, før nye tiltak evt. må iverksettes. Alternativet er å anse som vanlig vedlikehold som ligger innenfor styrets vedlikeholdsplikt, og krever dermed ingen juridiske avklaringer for å gjennomføres. 

For beboerne er dette også det alternativet som vil gi den minste kostnadsmessige belastningen. En utfordring med dette alternativet, er at det stiller krav til både dagens og fremtidige styrer ift. vedlikehold, oppfølging og kontroll. Styrets vurdering er at dette ivaretas best ved at det inngås en mangeårig avtale med f.eks. AAJ eller Millab, om regelmessig inspeksjon. En slik langsiktig avtale vil bidra til kontinuitet i dette arbeidet, uavhengig av skiftende styresammensetninger. 

Kombinert med en oppussing og modernisering, vil dette gi garasjeanlegget et solid løft, for minste mulige kostnad (vedlegg 7). Oppussingen vil hovedsak bestå av ny belysning, nytt kjøredekke og maling av alle flater. Dersom malingsheft skulle bli en utfordring på enkelte mindre områder, kles disse med dekorative og tidsriktige fasadeplater.

Tiltaket kan vedtas med alminnelig flertall. 

Alternativ 1B

Dette alternativet forventes å ivareta bygningsmassen på en tilstrekkelig måte i minst 30-40 år, trolig enda lenger, før nye tiltak evt. må iverksettes. AAJ anser at å gjennomføre dette alternativet på nåværende tidspunkt vil være en overreparasjon, da det foreløpig ikke er påvist konkrete skader på armeringen, kun karbonatisering av betongen, som – gitt fukt- og oksygeninntrengning – på et senere tidspunkt, kan medføre skadeutvikling. Tilleggskostnaden ved å gjennomføre dette tiltaket nå er estimert til 70 mill. kr. 

Tiltaket er teknisk sett ikke strengt nødvendig å gjennomføre nå, men kan ansees som et preventivt vedlikeholdstiltak. Dersom seksjonseiere skulle bestride et evt. vedtak om å velge dette alternativet og kreve at det vedtas med 2/3 flertall, er ikke utfallet juridisk åpenbart da det kan argumenteres for at tiltaket går utover «vanlig vedlikehold» i lovens forstand.

Dette alternativet, kombinert med oppussing og modernisering, vil gi garasjeanlegget et solid løft (vedlegg 7). Oppussingen vil hovedsak bestå av ny belysning, nytt kjøredekke og maling av alle flater. Dersom malingsheft skulle bli en utfordring på enkelte mindre områder, kles disse med dekorative og tidsriktige fasadeplater.

Styret legger til grunn at tiltaket kan vedtas med alminnelig flertall. 

Alternativ 2

Dette er det mest inngripende av de skisserte alternativene. Bl.a. pga. nødvendigheten av inndragning av privat eiendomsrett til biloppstillingsplass (tilleggsdeler), er det svært usikkerhet om tiltaket vil være juridisk gjennomførbart. Vi vurderer det som sannsynlig at beboere kommer til å motsette seg forsøk på slik inndragning, og forventer at tiltaket vil medføre omfattende rettslige prosesser i sameiet.  

Da de påviste skadene lar seg utbedre ved hjelp av kjente metoder, kan alternativ 2 heller ikke anses som et nødvendig vedlikeholdstiltak for å sikre boligmassen. Styrets flertall ser ingen grunn til å rive et fullt funksjonelt parkeringshus med begrensede skader, som lar seg utbedre med kjente og velprøvde metoder. Ingen av de sakkyndige har vist til boligsammenslutninger hvor innbygging til tørt innemiljø har vært gjennomført som tiltak for å forebygge betongskader.

Det er også høyst usikkert hvordan prosjektet skulle kunne bli gjennomført logistikkmessig. Med 450 biloppstillingsplasser – de fleste i daglig bruk – vil det by på store praktiske utfordringer i parkeringssituasjonen, da dette alternativet innebærer å rive hele dagens utendørs p-anlegg, etterfulgt av en anleggsperiode på 18-20 mnd. Vi tror heller ikke at 20-30 gjesteparkeringer vil dekke sameiets behov, og ser det som en ulempe for beboere i blokkene mot syd, at gjesteparkeringer skal flyttes til nordenden av blokka.

Tiltakets kostnad er anslått til 200 mill. kr., og vil gi sameiet en meget anstrengt økonomi. Vår vurdering av fremtidige vedlikeholdskostnader tyder ikke på at tiltaket vil være lønnsomt i et kort- eller langsiktig perspektiv. I tillegg til maksimal låneramme, vil det kreve betydelige kontantinnskudd fra den enkelte beboer (vedlegg XX). Dersom finansieringen ikke skjer gjennom salg av baktomta, et salg som ikke er vurdert i denne saken, er sannsynligheten stor for at noen seksjonseiere vil se seg nødt til å selge boligen sin pga. gjeldsoppbyggingen som vil følge av tiltaket. Boligmeglere som kjenner sameiet, har skissert en betydelig reduksjon i boligverdiene, se vedlegg XX, som følge av økt fellesgjeld. Meglerne vurderer at effekten av de økte felleskostnadene vil gjøre boligene vanskeligere å omsette. (vedlegg xx og xx).

Styreflertallet vil på bakgrunn av disse vurderingene, fraråde alternativ 2. 

Tiltaket kan utredes videre. Slik utredning kan vedtas med alminnelig flertall.

Dersom slik utredning vedtas, bør kritisk rehabilitering av garasjeanlegget under parken settes på hold inntil sameiet har avgjort om dette anlegget skal rives eller ikke. Dersom seksjonseiere bestrider vedtaket, anbefaler Schjødt at styret prøver saken for en domstol.

STYREFLERTALLETS KONKLUSJON

Styret har nylig bestilt nye heiser og tekking av tak. I et 50 år gammelt bygg, er det rimelig å anta at flere kostbare og påtrengende vedlikeholdsbehov vil oppstå i årene som kommer. Styret ser det derfor som viktig at sameiet har økonomisk fleksibilitet til å gjennomføre disse. Således vil både alternativ 1B og 2 føre til en anstrengt gjeldssituasjon for sameiet. 

Styrets flertall mener, etter en helhetsvurdering, at det mest fornuftige og realistiske er alternativ 1A. Vi mener at slik rehabilitering vil ivareta bygningsmassen på en god og forsvarlig måte. 

Garasjeanlegget har idag stått i nærmere 50 år. Skadene som har oppstått, er et resultat av manglende rutiner for vedlikehold. 

Ved å sette betongen tilbake til sin opprinnelige stand og inngå langsiktige avtaler om regelmessig inspeksjon og vedlikehold, vil sameiets bygningsmasse – både blokka og garasjen under parkanlegget – kunne forvaltes på en trygg og økonomisk bærekraftig måte i flere generasjoner fremover. 

Kombinert med en oppussing og modernisering av garasjeanlegget, vil prosjektet gi et positivt løft for bomiljøet og atmosfæren i sameiet, og bidra til at garasjeanlegget får en mer tidsriktig fremtoning.

STYREFLERTALLETS FORSLAG TIL VEDTAK

For å rehabilitere og utbedre påviste skader, velges rehabilitering alternativ 1, herunder 1A   som hovedstrategi. Videre undersøkelser fastslår om  1B – kan være nødvendig enkelte steder, som i inng. DE – som beskrevet av AAJ. ritisk rehabilitering eller full rehabilitering, som vedlikeholdsstrategi for sameiet. Videre prøver  Om 5 år foretas nye prøver… som kan si noe mere om nøyaktig når 1B blir nødvendig. Styret sørger for detaljprosjektering og innhenting av pristilbud for begge alternativene, og kommer tilbake til årsmøtet med beslutningsgrunnlag bestående av oppdaterte priser samt forslag til finansieringsform. I dette årsmøtet vedtas ett av de beskrevne alternativene ved ny avstemming. 

AVSTEMMINGSREKKEFØLGE

Det stemmes først over styreleders vedtaket forslag til vedtak:

Styret får i oppdrag å utrede alternativ 2 videre innenfor en økonomisk ramme på X mill. kr. Dersom forslaget vedtas, og seksjonseiere bestrider vedtaket, tilsier Schjødts juridiske utredning at første steg i prosessen blir å bringe saken inn for en domstol for å vurdere om prosjektet er gjennomførbart ift norsk lov. 

Styret kommer tilbake til årsmøtet med et beslutningsgrunnlag mht. videre fremdrift for prosjektet på neste årsmøte.  Videre sørger styret for detaljprosjektering og innhenting av tilbud på rehabilitering og kommer tilbake til årsmøtet med beslutningsgrunnlag med oppdaterte priser for kritisk rehabilitering under blokkene og ikke-kritisk rehabilitering under blokkene, samt forslag til finansieringsform. Rehabilitering av garasjeanlegget under parken settes på hold inntil sameiet har avgjort om dette anlegget skal rives eller ikke. 

Vedtaket kan fattes med alminnelig flertall.

Dersom dette forslaget ikke oppnår flertall, fattes styrets forslag til vedtak.