Styret mottar løpende spørsmål fra seksjonseiere vedrørende rehabilitering/oppgradering av garasjeanlegget. Svar publiseres her, da det kan ha interesse også for andre sameiere.
**************************
Spørsmål: Hva sier Eierseksjonsloven og vedtektene om styrets ansvar og oppgaver?
Svar: Styrets oppgaver reguleres av lov om eierseksjoner (2017), i § 57 og § 58 fastslås følgende:
§ 57. Styrets oppgaver
Styret skal sørge for vedlikehold og drift av eiendommen og ellers sørge for forvaltningen av sameiets anliggender i samsvar med lov, vedtekter og beslutninger på årsmøtet.
§ 58. Styrets beslutningsmyndighet
Styret skal ta alle beslutninger som ikke i loven eller vedtektene er lagt til andre organer. Beslutninger som kan tas med et vanlig flertall på årsmøtet, kan også tas av styret om ikke annet følger av lov, vedtekter eller årsmøtets beslutning i det enkelte tilfelle.
Styret kan ikke ta beslutninger eller handle på en måte som er egnet til å gi noen seksjonseiere eller utenforstående en urimelig fordel på andre seksjonseieres bekostning.
I tillegg er likelydende tekst også inkorporert i sameiets vedtekter som ble vedtatt på årsmøte i 2019. Disse kan du lese ved å klikke her.
**************************
Spørsmål: Har styrets utredninger knyttet til vedlikeholdsstrategien mandat fra årsmøtet?
Svar: Årsmøtet 2019 behandlet forslag fra styret under punkt 7 a) . Vedtaket ble enstemmig vedtatt og lød som følger:
«Styret gis fullmakt til å foreta låneopptak inntil kr 5.000.000 for eventuelt å iverksette nødvendige strakstiltak for rehabilitering av betongkonstruksjon i garasjeanlegget.»
Styret har ikke gjort noen kobling mellom årsmøtevedtaket om lånefullmakt til å iverksette utredninger for å fremskaffe et beslutningsgrunnlag for vedlikeholdsstrategi. Utredningene som er iverksatt er innenfor styrets beslutningsmyndighet og oppgaver regulert av eierseksjonsloven.
**************************
Spørsmål: Er det riktig at styret ser bort fra den juridiske vurderingen advokatselskapet Hjort gjennomførte i 2018?
Svar: Nei, styret legger til grunn den juridiske vurderingen som Hjort har levert i den pågående juridiske vurderingen av handlingsalternativene i SGTs vedlikeholdsstrategi. Styret plikter å ivareta alle seksjonseieres verdier, både leiligheter, fellesareal og parkeringsplasser. For å ivareta disse hensynene har styret i trinn 1 og 2 fått vurdert ulike handlingsalternativer med ulike bygningstekniske kvaliteter. Fordi det er en rekke avveininger som må tas for å komme til en juridisk holdbar konklusjon, har det vært avgjørende å være konkrete på hva de ulike handlingsalternativene er både med hensyn til løsning og kostnadsestimat.
**************************
Spørsmål: Hvem er det styret har engasjert for å gjennomføre den juridiske vurderingen knyttet til handlingsalternativene i vedlikeholdsstrategien?
Svar: Styret i SGT har engasjert eiendomsavdelingen i advokatselskapet Schjødt. Seksjonseierne vil motta informasjon om vurderingene og konklusjonene når disse foreligger. Det planlegges også gjennomført et juridisk informasjonsmøte i forkant av årsmøte. Styret kommer tilbake til tidspunkt for dette.
**************************
Spørsmål: Hva sier egentlig Millab Consult sine rapporter om tilstanden på betongen?
Svar: Rapportene peker på betydelige skader som krever rehabilitering. Millab fastslår i sin rapport at betongen kan rehabiliteres. De peker også på at dersom SGT endrer bruken av garasjeanlegget under blokkene og etablerer inneklima, så vil dette sannsynligvis innebære lavere framtidige kostnader til vedlikehold av betong.
Kopi av aktuelle rapporter kan fås ved å kontakte styrekontoret.
**************************
Spørsmål: Hva er Rambøll/4B Arkitekter sin konklusjon på mulighetene?
Svar: Rambøll har konkludert med at vi kan bygge inn under blokkene og etablere et inneklima, men de anbefaler at SGT ikke fortsetter med bilparkering under blokkene. Dette begrunnes først og fremst i vesentlige kostnader til ventilasjon, branntekniske forhold og oppvarming for å sikre tilstrekkelig temperatur og lav fuktighet ved fortsatt bilparkering. Rambøll anbefaler i stedet at man benytter arealet under blokkene til bodareal for alle seksjoner. Dette gir et ekstra bodareal på mellom 8-10 m2 per seksjon.
Resultatet viser at et nybygg utenfor blokkene kan romme 361 biloppstillingsplasser, og at vi ved å benytte uteareal (i hovedsak ved E-blokka og mot Sandtakveien), får rom for minst 30 gjesteparkeringsplasser. Plassene er beregnet. Eksakt utforming og plassering vil først foreligge dersom dette alternativet skal detaljprosjekteres.
Kopi av aktuelle rapporter kan fås ved å kontakte styrekontoret.
**************************
Spørsmål: Vil rehabilitering (fullskala) og innebygging være byggningsteknisk helt like alternativer for betongen og armeringen i et 40 årsperspektiv?
Svar: Iain H. B. Miller, Faglig leder i Millab Consult AS har svart følgende per epost den 5. mars 2020:
«Nei, disse alternativene er ikke helt like.
Først av alt er det viktig å være klar over at et godt vedlikehold vil utsette en rehabilitering med mange år.
Fullverdig rehabilitering
En fullverdig rehabilitering av garasjen under blokkene, kombinert med at garasjen eksponeres for utemiljøet, vil kreve mer vedlikehold enn hvis det etableres innemiljø. Årsaken er at oppvarming sommerstid og nedkjøling vinterstid medfører utvidelser og sammentrekninger som sliter på maling, belegg og konstruksjonene. De nedre delene av vegger og søyler blir eksponert for vann som fryser og tiner. I tillegg vil kondensering medføre vannopptak i maling, og fryse-tinesykluser reduserer levetiden, sammenliknet med levetiden i et innemiljø. Et bestandig resultat vil også kreve at vannlekkasjer fra gangbroene, og mulige andre steder, stoppes permanent. Alt dette vil kreve mer vedlikehold enn ved enn innbygging. Men hvis fornyelse av belegg og overflatebehandlinger blir utført hvert 20 til 25 år, og vannlekkasjer forhindres, kan levetiden til en rehabilitering bli 40 år.
Det samme gjelder for garasjen under parkanlegget hvis det ikke etableres innemiljø.
Nødvendig rehabilitering og etablering av innemiljø
Innemiljø med konstant middeltemperatur på 20°C er skånsom mot overflatebehandlinger og konstruksjonene, samtidig som betongen blir for tørr til at armeringskorrosjon kan forløpe med en hastighet som medfører betongskader. Mindre vedlikehold blir derfor påkrevet for å oppnå en levetid på 40 år, forutsatt av at vannoppsug i konstruksjonene, kondensering og vannlekkasjer ikke forekommer. Vedlikeholdet som vil behøves er utskifting av overflatebehandlinger grunnet aldring av materialene. Vi antar at slik aldring kan oppstå 30 til 40 år etter innbygging og rehabilitering.
Konklusjon
Ved etablering av innemiljø forventes det mindre vedlikeholdsbehov for å oppnå 40 års levetid.»
**************************
Spørsmål: Hva er styrets foreslåtte alternativer til vedlikeholdsstrategi i Sameiet – og hva koster de ulike alternativene?
Svar: De påviste skadene som er avdekket av Millab Consult AS er todelte; én del av skadene er av en slik art at de må utbedres innen 2 år. Den andre delen av skadene er mindre fremskredne, og det anslås at disse må utbedres innen 14 år. Basert på anbefalinger fra Millab Consult AS og mulighetsstudien til Rambøll/4B arkitekter har Styret foreløpig skissert 3 mulige veier framover. Minimumsalternativ, basisalternativ og oppgraderingsalternativ. I det videre arbeidet vil det også være andre alternativer som innebærer kombinasjoner av oppgradering, minimum og basis. Dette kommer styret tilbake til. Vennligst merk at det arbeides fortsatt med kvalitetssikring av kostnadsbildet for ulike alternativer.
Minimumsalternativet omfatter i hovedsak Millabs anbefalinger om rehabilitering av kritiske betongskader innen 2 år, samt drenering rundt blokkene. Slik kostnadene per i dag er beregnet av styret, inkluderer dette alternativet også utskifting av membran ved inngangpartiene, men ikke utbedringer som forhindrer strekk fra gangbroene. Overflater som er rehabilitert blir malt, og man legger på en gummisperre for å forhindre salt fra biler mot betong. Første anleggsperiode estimeres av Millab til ca. 18 mnd. Deretter vil det påløpe en eller flere anleggsperioder gjennom de neste 14 årene. Perioden(e)s varighet vil avhenge av hvilke deler av konstruksjonen sameiet velger å rehabilitere samtidig. Flere anleggsperioder innebærer høyere kostnader til drift, rigg og prosjektering. Styret har på foreløpig tallmateriale anslått utbedringskostnader til 50 MNOK innen 2 år, og deretter minst 70 MNOK (2020-kroner) fordelt over de neste 14 årene.
Basisalternativet innebærer at all betong, både kritiske skader (2 års perspektiv), samt mindre fremskredne skader (14 års perspektiv) – rehabiliteres samtidig, i tillegg til at det lages ny drenering rundt blokkene. Slik kostnadene per i dag er beregnet av styret inkluderer dette alternativet også utskifting av membran ved inngangpartiene, men ikke utbedringer som forhindrer strekk fra gangbroene. Overflater blir malt og man legger på en gummisperre for å forhindre salt mot betong fra biler. Anleggsperiode estimeres av Millab til ca 18-24 mnd under blokkene og i tillegg ca 12 mnd under parkanlegget. Styret har på foreløpig tallmateriale anslått utbedringskostnader til 120 MNOK
Oppgraderingsalternativet innbefatter betongutbedringer, samt at dagens parkeringsanlegg rives og erstattes av et nybygg. Parkeringsplassene i tunnelen ombygges til et tørt innemiljø. Alle seksjoner får ny biloppstillingsplass i et nytt parkeringsanlegg foran blokkene. Arealet under blokkene benyttes til boder, sykkelparkering eller andre behov som sameierne måtte ha. Den åpne delen av p-anlegget som i dag benyttes til gjesteparkering lukkes, noe som innebærer at parkanlegget utvides hele veien fram til leilighetene i 1. etg. En mulighet her er at beboere i 1. etg. blir gitt muligheten til å anlegge privat hageflekk foran leiligheten. Anleggsperiode estimeres til ca 18-20 mnd. Styret har på foreløpig tallmateriale anslått utbedringskostnader til 200 MNOK.
**************************
Spørsmål: Jeg har parkeringsplass under blokka, og mener dette er min private eiendom som ingen kan bestemme over. Hva har styret tenkt å gjøre med min parkeringsplass?
Svar: Styret vil ikke foreta seg noe med din parkeringsplass. I kartleggingsarbeidet som er gjort er det avdekket at veisalt og fukt fra biler er en av årsakene til at skadene på betongkonstruksjonen har oppstått. I et av alternativene, oppgraderingsalternativet, legges det til grunn at samtlige seksjonseiere får nye parkeringsplasser i et nytt parkeringsanlegg under parkanlegget. Man vil ikke miste bruksretten til parkeringsplassen, da denne kun blir lokalisert et annet sted.
**************************
Spørsmål: Hvorfor har styret utredet så mye mer enn det som Millab har gjort?
Svar: Styret har etter eierseksjonsloven en plikt til å foreta utredninger for å ivareta alle seksjonseiernes interesser. Når man står over komplekse og kostbare prosjekter er det også viktig for styret at man sikrer et bredt beslutningsgrunnlag basert på faglig ekspertise innen en rekke fagområder. Under tilstandskartleggingen utført av Millab Consult AS ble styret orientert om at etablering av inneklima med stabil temperatur og fuktighet vil redusere rehabiliteringskostnadene i dag med om lag 20 mill kr under blokk og ytterligere 10 mill kr under garasjeanlegg. Framtidige vedlikeholdskostnader vil også reduseres, se Millab pkt 9.7.
Basert på dette bestilte styret i SGT en byggteknisk mulighetsstudie fra Rambøll for å kartlegge helt konkret om seksjonseiere faktisk har denne muligheten og til hvilket kostnadsestimat.
