Styret avholdt tirsdag 3. mars et informasjonsmøte for beboere. På agendaen stod gjennomgang av status i arbeidet med sameiets vedlikeholdsstrategi – med særlig fokus på betong. Konsulentselskapene Millab Consult AS og Rambøll, som har bistått styret i prosessen, holdt presentasjon av betongens tilstand og potensielle fremtidige vedlikeholdsstrategier. Møtet ble filmet. Film og presentasjoner vil bli publisert så snart dette er klart.
I hovedsak har styret delt inn arbeidet i følgende deler: Tilstandskartlegging, mulighetsrom og begrensninger for ulike strategier (herunder finansiering, myndighetsavklaringer, juridiske vurderinger etc.). Konklusjonene av disse vil bli sydd sammen til et beslutningsgrunnlag for sameierne. Per i dag har styret gjennomført de første to trinnene og er nå i gang med siste trinn.
Styret har ved en rekke anledninger benyttet kompetanse som finnes blant beboere i SGT. Derfor vil styret før vi går nærmere inn på de ulike alternativene oppfordre seksjonseiere til å komme med konstruktive bidrag til prosessen. Meld innspill til styrekontoret, slik at styret får anledning til å behandle disse innspillene i prosessen fram mot årsmøtet.
Tilstandskartlegging
Siden 2015 har styret jobbet med å utarbeide en tilstandsrapport for SGT, utarbeidet et internkontrollsystem for EL, utført tilstandsjekk og skrevet kontrakt om utbedringer på heiser, samt startet prosessen med å skifte tak.
Styret har engasjert Millab Consult for å kartlegge tilstanden på betongen i garasjeanlegget under blokkene og hageanlegget. Kopi av aktuelle rapporter kan fås ved å kontakte styrekontoret. Rapportene peker på betydelige skader som må rehabiliteres. I tillegg pekes det på at fukt som bl.a. kommer fra dårlig drenering bak blokkene og fra inngangspartiene må stoppes. Rapporten viser imidlertid også at betongen opp mot 1. etg. er av god kvalitet. Det er således det ytre miljø så som veisalt og fukt fra biler som over tid har forårsaket skadene.
Konklusjoner
Millab fastslår i sin rapport at betongen kan rehabiliteres. De peker også på at dersom SGT endrer bruken av garasjeanlegget under blokkene og etablerer inneklima, så vil dette sannsynligvis innebære lavere framtidige kostnader til vedlikehold av betong. Basert på dette har styret bedt Rambøll om å utrede hvorvidt en slik innebygging er teknisk mulig.
Rambøll har konkludert med at vi kan bygge inn under blokkene og etablere et inneklima, men de anbefaler at SGT ikke fortsetter parkeringsdriften under blokkene. Dette begrunnes først og fremst i vesentlige kostnader til ventilasjon, branntekniske forhold og oppvarming for å sikre tilstrekkelig temperatur. Rambøll anbefaler i stedet at man benytter arealet under blokkene til bodareal for alle seksjoner. Dette gir et ekstra bodareal på mellom 8-10 m2 per seksjon.
Rambøll har derfor vurdert hvorvidt SGT kan etablere et nybygg under hageanlegget som rommer ny biloppstillingsplass for alle seksjonseiere. Resultatet viser at et nybygg kan romme 361 biloppstillingsplasser, og at vi ved å benytte uteareal (i hovedsak ved E-blokka og mot Sandtakveien), får rom for minst 30 gjesteparkeringsplasser. Plassene er beregnet. Eksakt plassering med skisser vil først foreligge dersom dette alternativet skal detaljprosjekteres.
Handlingsalternativer
De påviste skadene er todelte; én del av skadene er av en slik art at de må utbedres innen 3 år. Den andre delen av skadene er mindre fremskredne, og det anslås at disse må utbedres innen 15 år. Styret har foreløpig skissert 3 mulige veier framover. Minimumsalternativ, basisalternativ og oppgraderingsalternativ.
Minimumsalternativet omfatter i hovedsak Millabs anbefalinger om rehabilitering av kritiske betongskader innen 3 år, samt drenering rundt blokkene. Slik kostnadene per i dag er beregnet av styret, inkluderer dette alternativet også utskifting av membran ved inngangpartiene, men ikke utbedringer som forhindrer strekk fra gangbroene. Overflater som er rehabilitert blir malt, og man legger på en gummisperre for å forhindre salt fra biler mot betong. Første anleggsperiode estimeres av Millab til ca. 18 mnd. Deretter vil det påløpe flere anleggsperioder med omlag 18 mnd varighet gjennom de neste 15 årene. Styret har på foreløpig tallmateriale anslått utbedringskostnader til 50 MNOK innen 3 år, og deretter 70 MNOK (2020-kroner) fordelt over de neste 15 årene.
Basisalternativet innebærer at all betong, både kritiske skader (3 års perspektiv), samt mindre fremskredne skader (15 års perspektiv) – rehabiliteres samtidig, i tillegg til at det lages ny drenering rundt blokkene. Slik kostnadene per i dag er beregnet av styret inkluderer dette alternativet også utskifting av membran ved inngangpartiene, men ikke utbedringer som forhindrer strekk fra gangbroene. Overflater blir malt og man legger på en gummisperre for å forhindre salt mot betong fra biler. Anleggsperiode estimeres av Millab til ca 30-36 mnd. Styret har på foreløpig tallmateriale anslått utbedringskostnader til 120 MNOK
Oppgraderingsalternativet innbefatter betongutbedringer, samt at dagens parkeringsanlegg rives og erstattes av et nybygg. Parkeringsplassene i tunnelen ombygges til et tørt innemiljø. Alle seksjoner får ny biloppstillingsplass i et nytt parkeringsanlegg foran blokkene. Arealet under blokkene benyttes til boder, sykkelparkering eller andre behov som sameierne måtte ha. Den åpne delen av p-anlegget som i dag benyttes til gjesteparkering lukkes, noe som innebærer at parkanlegget utvides hele veien fram til leilighetene i 1. etg. En mulighet her er at beboere i 1. etg. blir gitt muligheten til å anlegge privat hageflekk foran leiligheten. Anleggsperiode estimeres til ca 18-20 mnd. Styret har på foreløpig tallmateriale anslått utbedringskostnader til 200 MNOK.
