I forbindelse med ekstraordinært årsmøte, ble det 26. januar avholdt beboermøte på Thon Hotel Storo. Møtet var åpent både for fysisk deltakelse og deltakelse via videotjenesten Zoom.
Samme kveld kl 21.00 ble det åpnet for digital avstemming i et digitalt ekstraordinært årsmøte. Frist for digital avstemming er onsdag 2. februar kl 21.00. Ikke-digitale sameiere kan levere stemmeseddel i lukket konvolutt i postkasse 280 ved inng. BC, 1. etg. innen fredag 4. februar.
Den mest omfattende saken på agendaen er:
Sak 6 – Fremtidig utforming av fasaden og fellesarealene i garasjeanlegget
Dette er en krevende sak å sette seg inn, og styret har i etterkant av beboermøtet fått flere henvendelser fra sameiere som synes det er utfordrende å få oversikt over hele sakskomplekset. Vi vil derfor her gjøre et forsøk på å forenkle og å oppklare noen spørsmål og misforståelser i sakens anliggende.
Bakgrunn for styrets forslag:
Årsmøtet i 2020 påla styret å gjennomføre kritisk rehabilitering av betong, etterfulgt av en modernisering og estetisk oppgradering av garasjeanlegget.
Sporadisk plasserte garasjeporter oppført på 70-tallet, bidrar til at store deler av fasade og tilknyttede fellesarealer i dag fremstår som uorganiserte og med et tilfeldig visuelt uttrykk. Et stort antall av dagens porter har vist seg å – ifølge Plan- og Bygningsetaten (PBE), være ulovlig oppført. Klikk her for detaljer. Etter styrets og sameiets innleide arkitekts syn, vil det innebære et betydelig løft for sameiets fremtoning å harmonisere dette uttrykket, med mål om å skape mer velorganisert og sammenhengende fasade og fellesarealer.
I tillegg til estetiske vurderinger, er det bred enighet i sameiet om at det er behov for å avklare brannkrav samt å gjennomføre en kartlegging av radonforhold.
Sistnevnte vil bli gjennomført i samråd med autorisert firma, og må utføres mens garasjeanlegget står åpent. Forskriftmessige målinger under blokk B til E, kan ikke foretas før tidligst vinteren etter at gravearbeider og legging av nytt asfaltdekke er fullført. Dvs. vintersesongen 2023/24. For flere detaljer, se innkallingen s. 40-41.
For å gjennomføre rehabiliteringen må samtlige garasjeporter oppført på biloppstillingsplasser under blokkene uansett demonteres og fjernes.
Med dette som bakgrunn ser styret det som naturlig at årsmøtet gjør et veivalg omkring hvorvidt det bør åpnes for remontering av porter. Eller om fasaden og fellesarealene inntil videre skal tilbakeføres til sin opprinnelige utforming – som var et åpent og luftig garasjeanlegg uten porter.
:::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::
SPØRSMÅL OG SVAR:
Spørsmål: Hva skal det egentlig stemmes over?
Svar: Styrets forslag/anbefaling går ut på at garasjeport-løsningen som ble godkjent i 1977, skrotes. Godkjenningen ble gitt for porter med design og funksjon som i dag må ansees å være utdatert. Styrets syn er at en videreføring av denne løsningen vil være lite forenlig med den pågående moderniseringen av anlegget. Den godkjente løsningen gir kun tillatelse til oppføring av porter under blokk B og E + noen få under C og D. De fleste portene på bildet til venstre er ifølge Plan- og Bygningsetaten (PBE), ulovlig oppført, og vil være søknadspliktige dersom de skal gjenoppføres. Klikk her for å se bilde i høyere oppløsning.
Spørsmål: Hva blir i så fall den nye utformingen?
Svar: I første omgang er anbefalingen at fasilitetene tilbakeføres til sin opprinnelige utforming, som illustrert på bildet til høyre – med grønn ramme. Så kan årsmøtet i 2024 – når alle arbeidene og all kartlegging er utført – ta stiling til ny utforming.
Spørsmål: Betyr dette at styret nå foreslår at det i fremtiden skal være forbudt å sette opp port?
Svar: Nei, absolutt ikke. Det pågående årsmøtet tar ikke stilling til dette spørsmålet. Styrets syn er at dersom og når det skal settes opp nye porter, så skal disse være i et tidsriktig design, og tilfredsstille dagens krav til estetikk, brannkrav, utlufting etc. Alternativet vil være å ha en åpen løsning, i tråd med hvordan anlegget originalt ble oppført. Dette spørsmålet kan tas opp til endelig vurdering på årsmøtet i 2024, når betongrehabilitering er fullført og radonmålinger er forskriftsmessig utført.
Spørsmål: Hva må til for å sette opp nye og moderne garasjeporter?
Svar: En ny og tidsriktig løsning må prosjekteres, tegnes, omsøkes og godkjennes av PBE. I tillegg må den godkjennes av årsmøtet. Det kan altså skje på årsmøtet i 2024.
Spørsmål: Hva skjer dersom styrets forslag IKKE oppnår tilstrekkelig flertall?
Svar: Da videreføres inntil videre 1977-løsningen. Dvs. at de som har plass under blokk B og E, kan remontere porter etter opprinnelig godkjent utforming/design. Det vil naturligvis ikke være mulig å mulig å oppføre porter på plassene under blokk C og D som er markert med rosa skravur på dette bildet.
Spørsmål: Hvorfor velger styret å fremme denne saken akkurat nå?
Svar: Om kort tid gjenåpner deler av garasjeanlegget, som til nå har vært nedstengt ifm rehabilitering. Styret ønsker å unngå at sameiet kommer i en situasjon hvor det er fritt frem å oppføre garasjeporter iht. 1977-løsningen. Dette vil etter styrets syn ikke være forenlig med den pågående moderniseringen. Dersom flere sameiere velger å sette opp slike porter, vil det også gjøre det vanskeligere å få gjennomslag for å evt. skape en ny og tidsriktig standard i fremtiden.
Spørsmål: Hvorfor kan ikke styret bare bestemme at det ikke skal oppføres nye porter før 2024?
Svar: Juridisk sett kan styret vedta dette uten årsmøtebehandling. Men basert på de sterke reaksjonene som har kommet fra enkelte sameiere på forslaget, konstaterer vi at det vil være svært uheldig å fatte et slikt vedtak uten demokratisk forankring i årsmøtet. Derfor fremmes denne saken til avstemming.
Spørsmål: Biloppstillingsplasser er tilleggsdeler til den enkelte seksjon. Hva sier jussen om dette?
Svar: Juridisk sett er det innenfor årsmøtets mandat å fatte vedtak når det gjelder utforming av sameiets fasade og fellesarealer. Styret har gjennom prosessen søkt juridisk bistand fra OBOS. Deres vurderinger har underveis blitt utfordret av enkelte sameiere som har krevd ny juridisk gjennomgang av en uhildet tredjepart. Dette har blitt utført i regi av Advokatfirmaet Hjort ved advokat Liv Zimmermann. Hjort har landet på samme konklusjoner som OBOS. Dette har bidratt til en usedvanlig grundig juridisk prosess, og styret står støtt på vurderingene som ligger til grunn for saksfremstillingen. Komplette juridiske vurderinger ligger vedlagt som klikkbare lenker i det utsendte saksgrunnlaget/innkallingen. Om du ikke orker å lese 40-50 sider med juss, anbefaler vi å lese denne saken. Den beskriver på en lettfattet måte årsmøtets råderett over fasade og fellesarealer, samt hvordan disse forholder seg til private tilleggsdeler. I dette tilfellet er veranda brukt som eksempel på slike tilleggsdeler. Prinsippet vil være det samme for private biloppstillingsplasser.
Spørsmål: Vil det ha noen betydning for boligverdien om biloppstillingsplassen har port eller ei?
Svar: Styret har underveis i prosessen innhentet råd og innspill fra Privatmegleren v/megler Håkon Bjerke. Bjerke har selv bodd i sameiet og er en av de meglerne som har solgt flest leiligheter her de seneste årene. Hans erfaring er at kjøpere på visning først og fremst etterspør mulighet for elbil-lading og om leiligheten har egen biloppstilling. Hans erfaring er at garasjeport sjelden eller aldri er et tema. Han har ingen salgsstatistikk som viser forskjellen på leilighet med/uten port, men har oversendt denne listen med prisrekorder. Vi velger å ikke spekulere i disse tallene. Hvordan disse tallene skal tolkes, får bli opp til den enkelte leser å vurdere.
Spørsmål: Så hvordan skal jeg stemme?
Svar:
a) Stemmer du FOR styrets forslag, så stemmer du for skroting av 1977-løsningen, og tilbakeføring av anlegget til opprinnelig åpen løsning. Her anbefales det videre å ta spørsmålet om nye og tidsriktige porter opp til vurdering i 2024, når betongvedlikehold og øvrig modernisering og kartlegging er fullført.
b) Stemmer du MOT styrets forslag så vil det i første omgang innebære en videreføring av 1977-løsningen. Med mindre andre vedtak fattes, vil det da være mulig å sette opp porter med den opprinnelig godkjente utformingen/designet, når garasjeanlegget om kort tid gjenåpnes.
Dette har vært en krevende og spesiell sak, med delte og til dels sterke meninger. Det viktigste for styret er at saken – uansett utfall – får en bred demokratisk forankring blant sameierne i det pågående årsmøtet.
Enten du er enig eller uenig i styrets forslag, oppfordrer vi derfor til at du bidrar og avgir din stemme.
Klikk her for å avgi stemme digitalt, evt. lever stemmeseddel i lukket konvolutt i postkasse 280 (inng. BC), dersom du foretrekker å avgi stemme på papir.
Godt valg!
